STJ REDEFINE REGRAS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E REFORÇA PODER DO CREDOR NA RETOMADA DE IMÓVEIS

A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça consolidou importantes diretrizes sobre a aplicação da Lei 9.514/1997 no âmbito da alienação fiduciária de imóveis. No Recurso Especial 2.225.668, a Terceira Turma do STJ reafirmou que, frustrados os dois leilões previstos no artigo 27, a propriedade e a posse do imóvel são definitivamente transferidas ao credor fiduciário, extinguindo-se a dívida do devedor fiduciante. Nessa hipótese, não subsiste qualquer obrigação de devolução das quantias pagas, rechaçando-se a antiga tese do chamado “falso sobejo” — que impunha ao credor a restituição da diferença entre o valor do imóvel e o saldo devedor. 

Do mesmo modo, o Tribunal já havia reconhecido, no Recurso Especial 2.092.980, que o credor fiduciário pode ajuizar ação de reintegração de posse imediatamente após a consolidação da propriedade em seu nome, independentemente da realização prévia dos leilões públicos. Segundo a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, a consolidação da propriedade extingue o contrato que legitimava a posse direta do devedor, tornando sua permanência no imóvel ilegítima e caracterizando esbulho possessório. 

Esse entendimento decorre da compreensão de que o contrato de alienação fiduciária estabelece uma propriedade submetida a condição resolutiva, qual seja, o adimplemento. Assim, a partir do inadimplemento, o devedor não exerce mais posse justa sobre o bem, o que legitima o credor, ou eventual adquirente em leilão, a buscar judicialmente a reintegração de posse. A própria incidência da taxa de ocupação prevista no artigo 37-A da Lei 9.514/1997 confirma que a ilegítima ocupação do imóvel pelo devedor se inicia no momento da consolidação da propriedade nas mãos do credor. 

Assim, o tratamento normativo da alienação fiduciária, atualizado à luz das recentes decisões do STJ, estabelece um regime coerente: a consolidação da propriedade não apenas autoriza, como basta para fundamentar a reintegração de posse em favor do credor; e a frustração dos leilões extingue a dívida, consolidando definitivamente o imóvel em seu patrimônio sem necessidade de restituição de valores. Com isso, o tribunal reforça a segurança jurídica do contrato de alienação fiduciária em garantia e harmoniza a aplicação da legislação com a prática do mercado imobiliário, favorecendo a concessão do crédito.